Les terrains non constructibles représentent une part majeure du foncier en France et attirent autant les agriculteurs que les investisseurs “patrimoniaux” ou les particuliers en quête d’un coin nature. Leur valeur dépend fortement de l’usage autorisé (agricole, forestier, loisirs), des contraintes locales et surtout de la commune, ce qui explique des écarts très marqués d’un secteur à l’autre.
Concrètement, dans une commune rurale de montagne, une terre peut se négocier autour de 0,07 à 0,20 €/m², alors qu’en périphérie d’une grande ville, une parcelle de loisirs peut monter à plusieurs euros le m². Dans les zones agricoles productives (plaines, terres céréalières), on observe plutôt des niveaux intermédiaires, par exemple autour de 0,70 à 1,20 €/m² selon les secteurs. Et dans certains terroirs viticoles prestigieux, les prix peuvent atteindre des dizaines d’euros par m², voire bien plus sur les appellations les plus recherchées.
Dans cet article, vous allez voir où trouver les prix au m2 des terrains non constructibles par commune (données publiques, notaires, organismes fonciers) et comment interpréter correctement un “prix au m²” selon le type de terrain. On détaille aussi les fourchettes de prix par grande catégorie (agricole, forêt, loisirs, vignoble) et les facteurs locaux qui font varier les valeurs.
| Département | Commune/Zone | Type de terrain | Prix moyen au m² | Évolution 2025-2026 |
|---|---|---|---|---|
| Nord (59) | Communes de l’Artois | Terres agricoles | 1,40 € – 3,00 € | +5,9% |
| Pas-de-Calais (62) | Flandre intérieure | Terres agricoles | 1,30 € – 2,80 € | +5,7% |
| Seine-et-Marne (77) | Communes périurbaines | Terres agricoles | 0,80 € – 1,50 € | -8,0% |
| Val d’Oise (95) | Communes périurbaines | Forêts | 0,60 € – 1,50 € | +5,0% |
| Marne (51) | Communes viticoles | Vignobles AOC Champagne | 60,00 € – 150,00 € | +2,0% |
| Côte-d’Or (21) | Communes grands crus | Vignobles Bourgogne | 50,00 € – 120,00 € | +3,5% |
| Gironde (33) | Saint-Émilion | Vignobles AOC | 20,00 € – 80,00 € | -2,0% |
| Var (83) | Communes littorales | Terres agricoles | 1,00 € – 2,50 € | -13,1% |
| Bouches-du-Rhône (13) | Plaine de la Crau | Terres agricoles | 0,80 € – 2,20 € | -10,5% |
| Ardèche (07) | Communes montagneuses | Terres agricoles | 0,07 € – 0,20 € | +0,5% |
| Creuse (23) | Communes rurales | Terres agricoles | 0,20 € – 0,35 € | +0,3% |
| Loir-et-Cher (41) | Sologne | Forêts de chasse | 0,70 € – 1,40 € | +6,2% |
| Landes (40) | Communes forestières | Forêts de pins | 0,40 € – 0,70 € | +4,8% |
| Vosges (88) | Massif vosgien | Forêts mixtes | 0,50 € – 0,90 € | +5,5% |
| Ille-et-Vilaine (35) | Périphérie de Rennes | Terres agricoles | 0,60 € – 0,90 € | +4,2% |
| Finistère (29) | Littoral | Terrains de loisirs | 3,00 € – 15,00 € | -5,0% |
| Isère (38) | Périphérie de Grenoble | Terrains de loisirs | 2,50 € – 8,00 € | -8,0% |
| Ain (01) | Plaine de l’Ain | Terres agricoles | 0,50 € – 0,80 € | +1,8% |
| Pyrénées-Atlantiques (64) | Piémont pyrénéen | Prairies | 0,30 € – 0,60 € | +0,5% |
| Charente (16) | Zone Cognac | Vignobles AOC | 10,00 € – 25,00 € | -6,4% |
| Deux-Sèvres (79) | Communes rurales | Terres céréalières | 0,55 € – 0,75 € | -1,2% |
| Doubs (25) | Zone montagne | Prairies d’altitude | 0,20 € – 0,45 € | +4,3% |
| Calvados (14) | Plaine de Caen | Terres agricoles | 0,75 € – 1,20 € | -2,9% |
| Haute-Savoie (74) | Proximité stations | Terrains de loisirs | 5,00 € – 20,00 € | -4,0% |
Où trouver les prix au m2 des terrains non constructibles par commune ?
Avant d’examiner les tendances des prix, il est important de comprendre comment obtenir des informations précises sur les prix des terrains non constructibles dans votre commune d’intérêt.
Quelles sont les sources de données officielles sur les prix des terrains par commune ?
Plusieurs organismes collectent et publient des informations sur les prix du foncier non constructible en France :
- Les Safer (Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural) : Ces organismes publient chaque année le rapport « Le prix des terres » avec des données détaillées sur les prix moyens des terres agricoles, prés, vignes et forêts. Ils disposent également d’informations à l’échelle communale qu’ils peuvent fournir sur demande.
- Le barème indicatif du Ministère de l’Agriculture : Publié annuellement au Journal Officiel, ce barème fournit par département et « petite région agricole » la valeur vénale moyenne des terres agricoles non bâties. Ce document officiel sert de référence administrative et fiscale.
- Les données des notaires (bases PERVAL et BIEN) : Les notaires enregistrent toutes les transactions immobilières, y compris celles portant sur des terrains non constructibles. Ces bases de données peuvent fournir des indications précieuses sur les prix pratiqués localement.
- La base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) : Cette base de données publique recense toutes les ventes immobilières avec leur prix et des informations sur le bien. Il est possible d’extraire de DVF les ventes de terrains non bâtis par commune.
Comment consulter les prix au m2 par commune pour un terrain non constructible ?
Pour obtenir des informations précises sur les prix des terrains non constructibles dans une commune spécifique, voici les démarches à suivre :
- Contacter la Safer de votre région : Ces organismes disposent des données les plus complètes et peuvent fournir des informations précises sur les transactions récentes dans votre commune. Leur site permet de faire une demande de renseignement personnalisée.
- Consulter le site des notaires : Certaines informations sont accessibles en ligne, mais pour des données détaillées par commune, il peut être nécessaire de contacter directement un notaire local.
- Utiliser l’application DVF : Disponible en ligne, cette application permet de consulter les transactions immobilières récentes dans n’importe quelle commune française, y compris pour les terrains non constructibles.
- Se renseigner auprès de la Chambre d’Agriculture : Ces organismes disposent souvent d’observatoires fonciers locaux qui peuvent fournir des informations sur les prix pratiqués dans les communes de leur département.
Quels sont les différents types de terrains non constructibles et leurs prix au m2 moyens en France ?
Pour mieux comprendre le marché des terrains non constructibles, voici un tableau récapitulatif des différents types de terrains et leurs fourchettes de prix moyens en France :
| Type de terrain non constructible | Prix moyen national au m² | Fourchette de prix | Caractéristiques principales |
|---|---|---|---|
| Terres agricoles libres | 0,62 € | 0,07 € – 3,00 € | Terres cultivables non louées, prix selon qualité agronomique |
| Terres agricoles louées | 0,51 € | 0,06 € – 2,40 € | Terres avec bail rural en cours, décote de 15-20% |
| Prairies permanentes | 0,50 € | 0,10 € – 1,20 € | Espaces d’élevage, prix selon potentiel fourrager |
| Forêts de feuillus | 0,60 € | 0,20 € – 1,50 € | Valorisation selon essence (chêne, hêtre) et maturité |
| Forêts de résineux | 0,45 € | 0,15 € – 1,00 € | Prix selon âge du peuplement et facilité d’exploitation |
| Vignobles AOP prestige | 15,35 € | 20,00 € – 150,00 € | Champagne, grands crus Bourgogne, premiers crus Bordeaux |
| Vignobles AOP standard | 6,00 € | 3,00 € – 20,00 € | Appellations régionales reconnues mais moins prestigieuses |
| Vignes sans appellation | 1,50 € | 0,80 € – 3,00 € | Vignes pour vins de pays ou de table |
| Terrains de loisirs | 3,95 € | 1,00 € – 15,00 € | Jardins d’agrément, petites parcelles pour usage récréatif |
| Terrains avec étang | 5,50 € | 2,00 € – 20,00 € | Valorisation selon qualité du point d’eau et accès |
| Landes et friches | 0,25 € | 0,05 € – 0,80 € | Terrains non cultivés, potentiel variable selon région |
| Vergers | 2,80 € | 1,00 € – 8,00 € | Prix selon type d’arbres fruitiers et état de production |
Quels sont les prix des terres agricoles par commune en France ?
Les terres agricoles représentent la majorité des terrains non constructibles en France. Leur prix varie considérablement selon les régions et les communes.
Comment varient les prix des terres agricoles selon les communes françaises ?
En 2023, le prix moyen national des terres agricoles libres (non louées) s’établissait à environ 6 200 €/ha, soit 0,62 € par m². Ce prix moyen a légèrement augmenté (+1,5% entre 2022 et 2023), poursuivant une tendance haussière modérée.
Les prix varient considérablement d’une commune à l’autre :
- Dans les communes des Hauts-de-France (plaines fertiles de l’Artois, Flandre), les prix peuvent atteindre 15 000 €/ha (1,50 €/m²) en valeur moyenne, avec des pics jusqu’à 30 000 €/ha (3,00 €/m²) dans les meilleures parcelles.
- Dans les communes de Provence-Alpes-Côte d’Azur, particulièrement celles dédiées au maraîchage et aux cultures intensives près du littoral, les prix oscillent entre 10 000 et 25 000 €/ha (1,00-2,50 €/m²).
- Dans les communes céréalières de la Beauce (Centre-Val de Loire), les terres valent généralement entre 7 000 et 12 000 €/ha (0,70-1,20 €/m²).
- Dans les communes d’élevage de Normandie, les prairies se négocient entre 7 000 et 10 000 €/ha (0,70-1,00 €/m²).
- À l’inverse, dans les communes montagneuses de l’Ardèche ou du Massif Central, les prix peuvent descendre jusqu’à 700-3 000 €/ha (0,07-0,30 €/m²).
Quels facteurs influencent les prix des terrains agricoles dans chaque commune ?
Plusieurs facteurs expliquent ces disparités de prix entre communes :
- La qualité agronomique des sols : Les terres fertiles et productives valent naturellement plus cher que les terres peu productives.
- La proximité des centres urbains : Les communes situées à proximité des grandes agglomérations connaissent généralement des prix plus élevés en raison de la pression foncière.
- L’accès à l’irrigation : Les parcelles irrigables peuvent valoir jusqu’à 30% de plus que des parcelles similaires non irrigables.
- La structure foncière locale : Dans les communes où les exploitations cherchent à s’agrandir, la concurrence peut faire monter les prix.
- L’accessibilité : Les parcelles facilement accessibles valent plus cher que les parcelles enclavées ou difficiles d’accès.
Quel est le prix au m2 des forêts par commune en France ?
Les terrains forestiers représentent l’autre grande catégorie de terrains non constructibles en France. Leur prix varie également considérablement selon les communes.
Comment les prix des forêts diffèrent-ils d’une commune à l’autre ?
En 2023, le prix moyen d’un hectare de forêt en France s’établissait autour de 4 750 €/ha (0,48 €/m²), en progression notable (+5,2% par rapport à 2022).
Les écarts de prix entre communes forestières peuvent être considérables :
- Dans les communes de Sologne (Loir-et-Cher), reconnues pour leur intérêt cynégétique (chasse), les forêts peuvent se négocier entre 7 000 et 14 000 €/ha (0,70-1,40 €/m²).
- Dans les communes forestières d’Île-de-France, la proximité avec Paris fait grimper les prix entre 6 000 et 15 000 €/ha (0,60-1,50 €/m²).
- Dans les communes du Grand Est riches en peuplements de feuillus précieux (chênes, hêtres), les prix peuvent atteindre 8 000 à 12 000 €/ha (0,80-1,20 €/m²).
- Dans les communes des Landes, les forêts de pins maritimes se négocient généralement entre 4 000 et 7 000 €/ha (0,40-0,70 €/m²).
- À l’inverse, dans les communes isolées du Massif Central ou des Pyrénées, certaines parcelles forestières peuvent se vendre à moins de 1 000 €/ha (0,10 €/m²).
Quels critères déterminent le prix des forêts dans chaque commune ?
Les principaux facteurs qui déterminent le prix des forêts au niveau communal sont :
- La qualité et la maturité des peuplements : Une forêt riche en bois d’œuvre de qualité vaudra beaucoup plus cher.
- L’accessibilité et la desserte forestière : Les communes disposant d’un bon réseau de pistes forestières offrent des forêts plus valorisées.
- La taille du massif : Les grandes parcelles forestières (>25 ha) se vendent généralement plus cher au m² que les petites parcelles.
- L’intérêt cynégétique : Dans les communes réputées pour la chasse, les forêts peuvent atteindre des prix élevés.
- La proximité des agglomérations : Les forêts périurbaines, recherchées pour leur fonction récréative, peuvent voir leur valeur augmenter significativement.
Quels sont les prix des terrains de loisirs et des vignobles par commune ?
Certains types de terrains non constructibles présentent des caractéristiques et des prix très spécifiques selon les communes.
Comment les prix des vignobles varient-ils selon les communes viticoles ?
Les vignes constituent un cas à part parmi les terrains non constructibles, avec des prix qui peuvent atteindre des sommets dans les communes abritant des appellations prestigieuses :
- Dans les communes viticoles de Champagne, certaines parcelles peuvent dépasser 1 million d’euros l’hectare (100 €/m²), faisant de ces terrains non constructibles les plus chers de France.
- Dans les communes de Bourgogne classées en grands crus, les prix peuvent également atteindre 500 000 à 1 200 000 €/ha (50-120 €/m²).
- Dans les communes prestigieuses du Bordelais (Saint-Émilion, Pauillac), les prix oscillent généralement entre 200 000 et 800 000 €/ha (20-80 €/m²).
- Dans les communes de Cognac, les vignobles AOC se négocient autour de 100 000 à 250 000 €/ha (10-25 €/m²), mais ont connu une baisse en 2023 (-6,4%).
- À l’inverse, dans des communes produisant des vins sans appellation particulière, les vignes se négocient autour de 15 000 €/ha (1,50 €/m²).
Quels sont les prix des terrains de loisirs selon les communes touristiques ou périurbaines ?
Les terrains de loisirs (jardins d’agrément, vergers, étangs, etc.) présentent également des prix très variables selon les communes :
- Dans les communes touristiques du littoral (Bretagne, Côte d’Azur), ces terrains peuvent atteindre 30 000 à 150 000 €/ha (3-15 €/m²).
- Dans les communes de montagne à proximité des stations de ski (Haute-Savoie, Savoie), les prix oscillent entre 50 000 et 200 000 €/ha (5-20 €/m²).
- Dans les communes périurbaines des grandes agglomérations, les terrains de loisirs se négocient généralement entre 25 000 et 80 000 €/ha (2,50-8,00 €/m²).
- Dans les communes rurales plus isolées, les prix sont nettement plus abordables, autour de 10 000 à 30 000 €/ha (1-3 €/m²).
Quelles sont les tendances et évolutions des prix par commune en 2025 – 2026 ?
Comment évoluent les prix des terrains non constructibles dans les différentes communes ?
L’analyse des tendances récentes révèle plusieurs dynamiques intéressantes au niveau communal :
- Communes périurbaines : Poursuite de la pression sur les prix des terrains non constructibles, avec des hausses pouvant atteindre 5-10% par an dans les secteurs les plus recherchés.
- Communes rurales dynamiques : Stabilité ou légère hausse des prix, portée par l’intérêt croissant pour les investissements fonciers « verts ».
- Communes rurales isolées : Stagnation probable des prix, avec des risques de baisse dans les zones les moins accessibles.
- Communes forestières : Poursuite probable de la hausse des prix (environ +5% par an), soutenue par l’intérêt croissant pour les placements forestiers.
- Communes viticoles : Évolution contrastée selon les appellations, avec une stabilisation ou légère hausse pour les grandes appellations, mais des corrections à la baisse possibles pour certains vignobles.
Quelles communes offrent le meilleur rapport qualité-prix pour un terrain non constructible ?
Pour les investisseurs recherchant le meilleur rapport qualité-prix, certaines communes se distinguent :
- Les communes forestières du Morvan ou du Limousin offrent des forêts à prix abordables (0,30-0,50 €/m²) avec un potentiel de valorisation intéressant.
- Les communes agricoles de l’Auvergne ou de Bourgogne-Franche-Comté proposent des terres à des prix modérés (0,30-0,40 €/m²) dans des régions préservées.
- Les communes du Sud-Ouest (hors zones viticoles prestigieuses) offrent des terres de polyculture-élevage à des prix raisonnables (0,50-0,70 €/m²) dans des territoires attractifs.
- Les communes de l’Ariège ou des Cévennes permettent d’acquérir des terrains de loisirs avec une forte valeur paysagère à des prix modérés (1-3 €/m²).
Pour compléter vos connaissances sur les terrains non constructibles :
- Peut-on mettre eau et électricité sur un terrain non constructible
- Indemnisation terrain devenu non constructible
Comment estimer le prix d’un terrain non constructible dans votre commune ?
Quelles méthodes utiliser pour évaluer correctement un terrain non constructible ?
Pour évaluer correctement la valeur d’un terrain non constructible dans une commune spécifique, voici quelques recommandations :
- Consultez les données officielles : Contactez la Safer de votre région, un notaire local ou consultez la base DVF pour connaître les prix des transactions récentes dans la commune.
- Identifiez les caractéristiques précises du terrain : Surface, qualité des sols, accessibilité, exposition, présence d’eau, etc. Ces facteurs peuvent faire varier le prix du simple au triple au sein d’une même commune.
- Comparez avec des ventes similaires : Recherchez des transactions récentes pour des terrains comparables dans la même commune ou dans des communes voisines similaires.
- Tenez compte de l’usage potentiel : Un terrain adapté à plusieurs usages aura généralement plus de valeur qu’un terrain à usage unique.
- Vérifiez les contraintes réglementaires : Certaines communes imposent des restrictions spécifiques qui peuvent affecter la valeur du terrain.
Quels pièges éviter lors de l’achat d’un terrain non constructible ?
Lors de l’achat d’un terrain non constructible dans une commune, méfiez-vous des pièges suivants :
- Les promesses de future constructibilité : Méfiez-vous des vendeurs qui laissent entendre qu’un terrain non constructible pourrait le devenir prochainement.
- Les accès non garantis : Vérifiez que le terrain dispose d’un accès légal et pratique, certains terrains peuvent être enclavés.
- Les servitudes non déclarées : Renseignez-vous sur l’existence éventuelle de servitudes qui pourraient dévaluer le terrain.
- Les zonages environnementaux restrictifs : Certaines communes ont des zones soumises à des réglementations environnementales strictes qui limitent les usages possibles.
Quel est le prix au m2 d’un terrain non constructible ?
Le prix d’un terrain non constructible se comprend avant tout à l’échelle locale : d’une commune à l’autre, l’usage (agricole, forestier, loisirs, vigne) et les contraintes (accès, qualité des sols, relief, pression périurbaine) expliquent des écarts très importants, parfois de quelques centimes à plusieurs dizaines d’euros au m². Pour estimer correctement, l’approche la plus fiable consiste à croiser des sources “marché” (Safer / indicateurs fonciers) et des ventes réelles consultables par commune via des bases publiques comme DVF, qui recense les transactions des cinq dernières années avec prix et caractéristiques.
L’article montre aussi que les repères nationaux servent surtout de cadre : par exemple, les Safer indiquent un prix moyen des terres et prés libres autour de 6 400 €/ha en 2026 (ordre de grandeur), mais ce chiffre doit toujours être recalé avec la réalité de la commune visée. Enfin, pour éviter les mauvaises décisions, il faut raisonner “prix au m² + usage réel + contraintes” plutôt que de se fier à une moyenne, et comparer uniquement des parcelles vraiment comparables (même type de terrain, même contexte, mêmes possibilités d’exploitation).
FAQ – Prix d’un terrain non constructible (infos complémentaires)
Un terrain non constructible peut-il devenir constructible, et est-ce un “pari” rentable ?
Un changement de zonage (PLU/PLUi) peut théoriquement rendre une parcelle constructible, mais ce n’est ni automatique ni prévisible à court terme, car cela dépend de décisions de planification locale et d’enquêtes publiques.
Les vendeurs qui promettent une future constructibilité sans document officiel doivent être considérés avec prudence. Quel est l’objectif principal : usage immédiat (loisirs/agri/bois) ou pari long terme sur une évolution du PLU/PLUi ?
Quels frais supplémentaires (au-delà du prix au m²) font varier le coût réel d’achat ?
Le prix affiché ne couvre pas toujours les coûts de bornage, de notaire, et parfois de mise en accessibilité (création/entretien d’accès, débroussaillage, clôture). Sur des petites parcelles à bas prix au m², ces frais “fixes” peuvent représenter une part très importante du budget total. Il est donc utile de raisonner en “coût total acquis” plutôt qu’en simple €/m².
Pourquoi la surface influence parfois le prix au m² (même dans une même commune) ?
Les très petites parcelles de loisirs peuvent afficher un €/m² plus élevé car elles répondent à une demande “plaisir” (jardin, verger, week-end) et se financent plus facilement.
À l’inverse, les grandes surfaces agricoles/forestières se négocient souvent avec une logique de rendement et de capacité d’exploitation, ce qui tire le prix au m² vers le bas. Pour comparer, il faut donc intégrer l’effet “taille de parcelle”.
Le prix est-il le même si le terrain est enclavé ou avec servitude de passage ?
Non : un terrain enclavé (sans accès direct) subit souvent une décote car l’usage est limité et l’accès dépend d’une servitude ou d’une négociation avec des voisins. Même avec une servitude, la qualité de l’accès (largeur, praticabilité, entretien, restrictions) peut influencer la valeur. Avant achat, vérifier noir sur blanc l’accès juridique et l’accès “pratique”.
Qu’est-ce qui fait monter le prix d’une parcelle forestière, même si elle reste non constructible ?
Le prix peut grimper si la parcelle a une bonne desserte (pistes), une accessibilité pour l’exploitation, et un peuplement de qualité (bois d’œuvre) ou un intérêt cynégétique (chasse). Une forêt “inexploitable” faute d’accès, trop morcelée ou trop pentue sera souvent moins chère, même dans une zone globalement recherchée. Demander des infos sur l’accès, les essences, l’âge des peuplements, et l’historique d’exploitation aide à comprendre le prix.
Peut-on installer quelque chose (abri, mobil-home, cabanon) sur un terrain non constructible, et quel impact sur le prix ?
Selon le zonage et les règles locales, certaines installations peuvent être interdites ou très encadrées (urbanisme, environnement, risques). Or, la possibilité d’un usage “confort” (abri autorisé, accès à l’eau, stationnement) peut fortement influencer le prix au m² sur les terrains de loisirs. Avant de payer plus cher, il faut vérifier le règlement d’urbanisme (PLU/PLUi) et les servitudes éventuelles.
Comment négocier le prix d’un terrain non constructible sans “tirer au hasard” ?
La négociation est plus crédible quand elle s’appuie sur des ventes réellement comparables (même commune/secteur, même usage, mêmes contraintes d’accès). Les leviers classiques : enclavement, absence d’accès carrossable, servitudes, pente, friche à débroussailler, manque d’eau/irrigation, ou parcelle trop morcelée. L’objectif est de chiffrer les contraintes (travaux/entretien) pour justifier une baisse.
